Medidas do governo e da Caixa para o setor imobiliário: qual o impacto para as ações na Bolsa?

Nesta semana, foram anunciadas mudanças nas regras de financiamento imobiliário do programa Casa Verde e Amarela (CVA), além da redução da taxa de financiamento imobiliário da Caixa Econômica, também com impacto para as ações na Bolsa.

De acordo com analistas do mercado financeiro, as mudanças no CVA são positivas para o setor de construção civil, em especial o com foco na baixa renda.

De acordo com o Bradesco BBI, devem se beneficiar os participantes de pequena escala no “Grupo 1” (famílias com renda bruta de até R$ 2 mil), onde a maior parte do esforço político está sendo direcionado.

Isso ocorre por conta do aumento “significativo” da acessibilidade, dadas as taxas mais baratas, bem como, pela maior demanda, com os subsídios compensando a falta de poupança dos compradores de casas.

Anunciadas na segunda-feira (13), as propostas para o CVA elevam os limites dos valores dos imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); estabelecem as taxas de juros cobradas das famílias que ganham até R$ 2 mil mensais e alteram o cálculo do subsídio disponibilizado às famílias de baixa renda.

Além da flexibilização do teto no CVA, o conselho do FGTS também anunciou a redução temporária, de 0,5 ponto, nas taxas de juros nos financiamentos do programa para famílias com renda mensal entre R$ 4 mil e R$ 7 mil (Grupo 3), com validade até 31 de dezembro de 2022.

Segundo o Bradesco BBI, as medidas são marginalmente negativas para o “Grupo 2” (famílias com renda bruta de até R$ 4 mil), onde nomes de custo mais baixo, como Tenda (TEND3) e Direcional (DIRR3) estão centralizados, dado que os recursos podem ser realocados para o “Grupo 1”.

“As operações do CVA estavam funcionando bem no ‘Grupo 2’ e foram amplamente esquecidas por esta rodada de reformas”, escreve o time de análise.

Por outro lado, taxas de juros mais baixas e financiamento abundante são fatores positivos para companhias expostas ao “Grupo 3”, segundo o BBI, uma vez que essas empresas estavam recorrendo a hipotecas financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) até o início do ciclo de alta da Selic.

“No geral, as medidas anunciadas contribuem para ampliar a acessibilidade [à compra de imóveis]. As empresas listadas em Bolsa, contudo, ainda dependem de ganhos de eficiência e escalabilidade para restaurarem suas margens brutas às condições encontradas antes do aumento dos preços das commodities. Isso pode levar a uma maior consolidação de mercado à medida que as pressões de custo deixam de fora os players menores”, escreve o Bradesco BBI.

Neste cenário, o banco diz ter uma visão construtiva sobre as perspectivas estruturais do segmento de baixa renda, com financiamento abundante e resiliência mesmo em meio à turbulência econômica.

O nome preferido dos analistas no segmento é Direcional (DIRR3), que tem múltiplo preço sobre lucro (P/L) estimado em 6,5 vezes, para 2022, e 5,6 vezes, para 2023, e uma taxa de crescimento anual composta de 25% para o horizonte dos próximos três anos.

“Os preços, em grande parte, contudo, não correspondem aos fundamentos do setor, com descontos generalizados. Desbloquear o valor das construtoras parece depender de um gatilho macro e, se isso acontecer, é provável que aumente os preços das ações para nomes de média e alta renda primeiro”, escrevem os analistas.

Na avaliação do Itaú BBA, as mudanças são um “resultado ganha-ganha”. “O anúncio deve beneficiar os players de baixa renda como um todo, especialmente aqueles concentrado em torno dos limites superior e inferior das faixas de renda da Casa Verde e Amarela”, avaliam os analistas.

Com base no preço unitário médio de lançamentos no primeiro semestre de 2021 e na diversificação regional dos players, os analistas acreditam que a Tenda (TEND3) está posicionada para ganhar com o ajuste em preço unitário, enquanto Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3) são provavelmente as que mais se beneficiam do aumento da acessibilidade na faixa de renda Nível 3, dado seu preço unitário acima da média.

Caixa reduz taxa de financiamento

Na esteira dos estímulos para o setor imobiliário, a Caixa Econômica Federal anunciou na quinta-feira (16) a redução de suas taxas de juros para o financiamento imobiliário na modalidade “poupança”, apesar da alta da Selic.

Com a mudança, clientes poderão contratar o crédito imobiliário da instituição financeira com taxas a partir de 2,95% ao ano, somadas à remuneração da poupança, o que representa queda de 0,4 ponto percentual em relação aos patamares atuais.

De acordo com o Bradesco BBI, o movimento pode gerar pressão sobre o crédito imobiliário em todo o setor bancário, com os outros bancos sendo impactados em meio a maior demanda que deve ir para a Caixa.

Isso porque, apontam os analistas do BBI, o crédito imobiliário é bastante importante, uma vez que abre oportunidades de cross-selling (vendas cruzadas) para um leque maior de produtos, dado o relacionamento de longo prazo que é criado quando esse tipo de empréstimo é feito.